Ma maison, mon patrimoine, ma sécurité…

Le marché résidentiel belge est-il aujourd’hui surévalué ? Le débat est lancé. En réalité, ce n’est pas très important, pour plusieurs raisons. Fût-ce parce que l’information n’a rien de spectaculaire : le marché immobilier n’a jamais été à l’abri de bulles et de sérieux retours de manivelle. Même pas le résidentiel, pourtant moins sensible que le bureau aux cycles économiques et à leur retournement.

Nul ne l’ignore plus aujourd’hui, puisque c’est l’effondrement du marché américain qui est, via les prêts hypothécaires qualifiés de subprime, à l’origine de la crise financière de 2008. Depuis le sommet de l’été 2006, le prix moyen du logement a chuté d’un tiers exactement aux Etats-Unis. C’est considérable : on n’est pas certain – les données fiables manquent – que le pays ait connu pareil désastre durant la dépression des années 1930. Par-delà cette moyenne, on a relevé des cas extrêmes en 2009, au plus fort de la crise. Dans certains lotissements spéculatifs de Floride comme dans les banlieues délaissées de Detroit, on a vendu pour 10.000 dollars à peine de belles maisons qui en affichaient 200.000 trois ans plus tôt !

On n’a pas connaissance de semblables désastres en Europe, a fortiori en Belgique. Il serait toutefois illusoire d’imaginer que le marché résidentiel est chez nous un long fleuve tranquille. Au tout début des années 1980, il a ménagé de cruelles déceptions, avec un recul moyen de 16 % des prix en ventes publiques. Un agent se souvient de cette villa de Waterloo, estimée 10 millions de francs, qu’un couple âgé souhaitait vendre pour partir en ville. Il n’a pas voulu lâcher du lest, a couru après la baisse et, finalement contraint par la maladie, a dû se contenter de 4,75 millions un an plus tard.

C’est l’époque où, totalement délaissé par des investisseurs se ruant sur les obligations et comptes à haut rendement qui offraient alors jusqu’à 14 %, l’immobilier de rapport était en super-solde. Le record est officiellement détenu par un immeuble sis à Saint-Josse (Bruxelles), offrant un rez commercial et trois appartements aux étages. Pas la qualité premium, il s’en faut de beaucoup, mais quand même : il est parti en vente publique sur une rentabilité brute de 51 %, soit à moins de deux fois son loyer annuel ! Oui, c’est arrivé près de chez vous et non dans la banlieue sinistrée d’un pays en guerre…

De pareilles situations ne doivent pas alarmer. Elles restent exceptionnelles et ne concernent que les ventes forcées. Même ceux qui en ont eu connaissance n’ont jamais, pour autant, été freinés dans leur désir d’acheter un logement. A juste titre. D’abord, la brique reste un excellent investissement à long terme, et c’est bien ainsi qu’il se conçoit. Sur un siècle, révèlent les données du bureau Stadim, le résidentiel preste aussi bien, et même mieux que la Bourse. Dont l’évolution désastreuse des 10 dernières années ne peut occulter l’envol historique. Corrigée par l’inflation, la performance séculaire des maisons et des actions est trois à quatre fois supérieure à celle des obligations. Ensuite, il est clair que le home, sweet home dépasse la dimension financière. Posséder son logement, c’est un confort, une satisfaction. Une sécurité aussi, et non des moindres. Et ce ne sont pas là des brèves de comptoir : ces considérations font partie intégrante d’une approche patrimoniale complète et mûrement réfléchie.